鼓楼，城市高楼写华章

袁宝明

上午九点多，郑运炬从福州市鼓楼区鼓东街道办事处他的办公室走出来，准备去环球广场写字楼。这是大暑后的第二天，空气里充斥燥热，街面上热得跟烤箱一样。这样的天气，哪怕在街边树荫下静坐一会儿，都让人汗如泉涌。

虽然从鼓东街道办事处到环球广场骑单车不过几分钟的时间，但是到环球广场楼下停好车，郑运炬已然汗流浃背。

进入环球广场大厦，郑运炬直奔大楼物业管理处。进了门，物业处工程部蒋工程师和管理部陈经理看到郑运炬，立即起身跟他招呼，陈经理热情地烧水泡茶。

顾不上喝茶，郑运炬就向蒋工询问大楼水电设备运转情况。眼下正值酷暑，尤其是用电用水高峰，万一水电设备出现故障，在环球广场办公的一百三十多家企业就会受到严重影响。

蒋工自信地说，一切正常。从目前的设备运转情况，还远远没有达到我们的设计指数，虽然用电用水量大，但我们的设备处于轻松运转状态。

郑运炬说，还得勤检勤查，防患于未然。

蒋工说，我们一刻也没有放松警惕。

郑运炬是鼓东街道办事处的楼宇专管员，是楼宇管理连接政府部门的桥梁和纽带，主要负责日常工作协调和安全管理，当然，更是政府部门服务企业的具体落实。

因为历史的机缘，鼓楼区聚集着福建省及省会城市福州市的诸多首脑机关，形成了全省乃至全市政治、经济、文化的核心区域。这个区域人口稠密、交通便利，成为商业开发运营的风水宝地。从商业开发运营的角度来说，鼓楼区蕴涵着无限生机。

随着经济的快速发展，民营企业如雨后春笋般破土而出，加之一些政府部门的办公需求和写字楼与生俱来的聚集效应，写字楼成了企业扎根落地自我发展的首选。

位于鼓楼区五四路的环球广场，是福州市最早的写字楼之一。这栋大厦从1992年开始建设，层高34层，配备14部电梯、255个地下停车位，历经七年建设装修，到1999年投入使用。高耸的楼体、靓丽的外观，使之成为当时福州市区地标建筑之一。

自环球广场开始，周边逐渐矗立起国际广场、金龙大厦、新天地、东煌大厦、信和广场等诸多高端写字楼。在为城市增添一道壮观的风景的同时，更活跃了经济。也许你会问，这个群落究竟能产生多大的吸引力、影响力和经济能量？

郑运炬掰着指头如数家珍般地说，环球广场自建成以来共注册企业907家，现有各类机关企事业单位及分支机构130多家。环球广场以公司总部和大公司福州办事处为特色，如世界500强企业有百胜餐饮（福州）有限公司、诺基亚（中国）投资有限公司福州分公司、甲骨文（中国）软件系统有限公司福州分公司、兴业银行股份有限公司福州环球支行，集团公司有福建正荣集团、大华集团等，大型民营出口企业有福建德艺双馨商贸有限公司，航运物流公司有中国福州外轮代理有限公司等。这些年来，环球广场收获不少荣誉，落成后就名列“全国百幢名厦”，1999年被评为“福州十佳建筑景观”，2008年被评为税收创亿元楼宇。

鼓东街道办事处的辖区内有42座楼宇，其中税收超亿元的有六座。郑运炬负责对接联络的有九座，奔波游走于九座写字楼之间，协调处理各种需求和问题，是他主要的工作内容，有的处理不了，他就在最短时间内向上级反映。

进入21世纪以来，鼓楼区凭借得天独厚的地理区位优势，吸引着投资开发企业在这片寸土寸金的区域内兴建楼宇，广为招商。迄今，鼓楼区共有楼宇318座，其中已建成289座、在建29座，总商务面积755.53万平方米，存量面积26.6万平方米。鼓楼区的楼宇布局以五四路、五一北路、华林路、湖东路和古田路为骨架，沿城市主干道展开。2015年底，实现税收超千万楼宇158座，其中亿元楼宇21幢，被评为“全国楼宇经济十大潜力城区”。

鼓楼区的楼宇经济有哪些特点呢？

首先，鼓楼区的楼宇分布集中，对周边地区影响潜力较大。

鼓楼区楼宇分布结合交通干线，集中于五四路商务中心和东街口商贸中心，降低了企业间的交通成本和联系成本。五四路和东街口集中了区内等级最高的甲级楼，其区位、交通、基础设施、入驻企业质量等方面都具有发展楼宇经济的绝对优势。

其次，楼宇产业关联度高，集聚效应初具。鼓楼区商务楼入驻率达95%，现代服务业企业数量占楼宇企业总数的82%。五四路商务中心汇聚了诸多金融、商贸、信息科技、咨询、律师、传媒、广告等诸多服务业企业，并带动周边地区休闲、餐饮等社会服务业和生活服务业的发展，进而推动房地产业的发展。楼宇经济吸引了大量的商品流、贸易流、信息流、资金流和人才流，推动产业升级和档次提升。

第三，总部经济圈渐现，双核一带互补发展。五四路、东街口依托便利的交通、优越的基础环境、完善的现代化专业服务体系、高效的社会服务、丰富的人才和科技教育资金等优势，逐步形成总部经济圈雏形。五四路以商务为主中心发展，东街口以商贸为重点发展，五四路、五一路主干道现代服务业支撑，形成商务—商贸—现代服务业“互补”的双核一带发展格局。互补的总部经济圈充分发挥其极化效应和联动效应，创造更高的效益。

第四，福州大学房地产研究所所长、博士王阿忠教授认为：在鼓楼区，由于历史渊源，加上近些年来交通路网的不断改造完善，几乎每个地段都可以算得上黄金地段。从东西走向的华林路、古田路，到南北走向的五四路、五一北路、八一七路，抑或二环北至西路段沿线，高低错落的楼宇勾勒出非常漂亮的天际线，而这些楼宇形成的对外影响力和经济效益，是非常巨大且不可估量的。

鼓楼区能跻身全国楼宇经济十大潜力城区靠的是什么呢？

王阿忠博士认为，首先得益于历史丰厚的遗留，这个遗留是发达的商业、密集的政府机构、便利的交通路网和庞大的人流量等多种元素的组合；其次是城区功能的科学规划；还有政府的贴心服务，加上楼宇开发企业产品定位准确和成功的招商，多方齐心协力，造就鼓楼区楼宇经济的大好局面和巨大潜力。

环球广场物业管理处蒋工程师说：“鼓楼区政府对楼宇非常重视，这是我深有感触的事情。”前两年，鼓楼区区长亲自带队到环球广场调研，环球广场建成投入运营毕竟快二十年了，局部需要提升改造。区长一班人深入调研后，确认环球广场有六项需要提升改造，于是召集区和街道办事处协调，事情很快都解决了。比如说，此前环球广场是单回路电，我们早就想改为双回路电，引入备用电，可是跟相关部门扯了很久，事情都未能解决。区长一来，很快就促其改造完毕。还有大楼一侧的河道水泥路面拓宽及护栏修筑，因为牵涉其他单位，这项工作一直没法落实，影响了大楼管理和人员正常出行及安全。区长调研后，事情也很快解决了。环球广场的提升改造，鼓楼区政府支持资金97万元，这个力度是非常之大的。平时街道办的楼管员很密切地跟我们沟通交流，有问题都能协调处理好，本来是我们物业管理分内的事情，但政府派专人协助我们，事情就顺畅多了。

2013年，鼓楼区政府、福建省标准化研究院共同制定并发布了国内首个《楼宇经济公共服务规范》地方标准，围绕公共服务的主题，就楼宇经济的机构设置、服务人员、服务对象、服务要求、服务评价与改进等方面进行了全面规范，将“企业找服务”变成“政府送服务”，为楼宇业主、入驻企业提供更加规范、优质、高效的服务，全面提升了楼宇经济发展环境。

有了政府的服务保障，楼宇物业管理单位也平添了管好服务好各自楼宇的信心。

曾经租赁环球广场办公的福建省商业厅某处阮科长说：大厦的物业管理非常贴心，经常主动登门跟我们沟通，询问我们对物业服务有什么要求，哪些地方做得不好的给予指正批评，是非常称职的“保姆”。

在环球广场13楼办公的某企业负责人则讲述了这样一件事：有一天晚上，他们楼层卫生间的水管爆裂，由于是在公司内部，夜间巡视的保安人员没能发现，以致溢出来的水淹了相邻的三家企业。物业管理公司针对这一情况立即出动，对现场损失进行评估，并跟租赁单位沟通协调，主动赔偿地毯损失，诚挚地给受损单位发致歉信，这让我们很感动。

与环球广场一街之隔的信和广场，是五四路甲级写字楼暨商场，由香港信和集团斥巨资打造。由于项目雄踞福州核心商圈，周边星级酒店、写字楼林立，加上自身现代化的设计和先进的智能化运营硬件，信和广场的招商很顺利很成功，国内外不少知名企业及金融机构纷纷驻扎于此。信和广场为全租赁国际商厦，包括23层写字楼，四层裙楼商场，地下三层大型停车场。各层办公室的设计遵循国际化的办公理念和甲级写字楼的设计标准，汇聚众多世界百强及国内百强企业。因为出色的管理和服务，信和广场的物业管理赢得众口皆碑的好评，荣获“2013年度全国物业管理示范大厦”称号，这也是福州首个获得政府补贴奖励的智能化大厦。

负责信和广场的楼宇专管员郑焰说，信和广场的物业管理是一家现代化的物管企业，秉承香港信和管业优势，拥有丰富的管理经验，企业通过香港品质保证局ISO9001:2008质量管理体系认证，可以说为顾客提供最全面及贴心的一站式优质物业服务。

写字楼的开发建设以及管理，多是一些知名实力企业所为，比如信和广场，由香港信和集团投资；东煌大厦，则由东煌集团投资；三盛国际中心，是地产界久负盛名的三盛集团的项目——这些企业都有着丰富的市场运营经验，有着写字楼办公的经历，故而，从设计到运营管理，都能做到细致入微的服务。

除了投入运营的近三百座楼宇，二十多座尚在建设中的楼宇在产品规划设计上有不少亮点值得期待。

三盛国际中心位于福州市鼓楼区五四路与化民营路交叉口，这个位置既受五四路CBD往南一线影响，承接古田路金融商务中心，又衔接东街口商贸圈，地理区位优势十足。三盛国际中心建筑高度154.5米。建筑形态为双塔楼（西塔29层，东塔40层）办公楼，其中1—3层为商业裙楼，面积为7400平方米。

优越的地理位置和实力企业开发运营，为三盛国际中心的招商工作起到推波助澜的作用。三盛国际中心的销售势头迅猛，据不完全统计，截止2016年7月，一些大型企业成为该中心业主：中建海峡买下第25、26层，福建华成税务师事务所买下第9层，某房地产公司买下第11层，某船务公司买下第8层半层，一些散户买下第7、8层和第17层的部分面积，中国人寿福建分公司买下大厦第12、13、18、19、20层，面积约7000平方米……

海西商务大厦位于福州市五四路与湖东路交叉口东南侧，该大厦建设项目系省、市重点项目。作为一座五四路外贸中心酒店旁的四十多层的纯商务写字楼，项目已列入福建商贸行业招商合作项目库，建成后将成为一座国际化5A级智能型高端商务大楼。海西商务大厦地面39层、楼高168米高，地下四层，总建筑面积为109057.3平方米，其中地上建筑面积为9118平方米，地下建筑面积为17875.3平方米，建筑密度35%以下，绿地率25%以上（含25%），可设立365个停车位，可大大缓解了五四路“停车难”的问题，也将有效缓解五四北周边的纯商务写字楼稀少的问题。

作为福州五四路在建第一高楼，海西商务大厦将成为福州五四路标志性建筑，中国（福建）对外贸易中心集团有限责任公司将发挥总部经济聚集效应，吸引国内外大型企业集团入驻，展示省会中心城市形象，为推动海西经济建设做贡献。

林林总总三百多座楼宇，在鼓楼区35.7平方公里的区域内集结成巨大的财富增长能量，它们伟岸峻拔的躯体，现代智能化的管理，蕴涵的无限生机和蓬勃力量，必将为鼓楼区乃至福州市社会发展经济建设做出更加耀人的贡献。

（原载于福建省炎黄文化研究会“走进八闽”文化采风系列之《走进鼓楼》；图片来源于“鼓楼新闻网”，如有侵权请联系删除）